Kommunale Räumungen: mehr Klagen trotz weniger Mietrückstände

29 Jul

Die Stadtsoziolog*innen Laura Berner, Andrej Holm, Inga Jensen haben die Studie „Zwangsräumungen und die Krise des Hilfesystems – eine Fallstudie in Berlin“ herausgegeben. Die Autor*innen untersuchten von 2009 bis 2013 mittels behördlichen Quellen, amtlichen Statistiken und Interviews das Ausmaß und die räumliche Verteilung von Zwangsräumungen in Berlin. Dabei haben sie auch einen Blick auf die öffentlichen Wohnungsbaugesellschaften geworfen. Die GESOBAU liegt bei den Zwangsräumungen im Vergleich zu den anderen Gesellschaften ganz weit vorn. Hier könnt ihr den Exkurs der Studie zu den kommunalen Wohnungsbaugesellschaften lesen. Die ganze Studie und auch die Quellenangaben (S. 107ff.) aus diesem übernommenen Textteil (S. 19) findet ihr hier.

ZwangsräumungTitelUnabhängig von den politischen Vorgaben und der sozialen Rhetorik des Mietenbündnisses (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt 2014a) orientieren sich die öffentlichen Wohnungsbaugesellschaften in ihrer alltäglichen Bewirtschaftungspraxis – wie andere Wohnungsunternehmen auch – an den klassischen Kriterien des Wohnungsmanagements. Insbesondere auf Mietrückstände reagieren auch die kommunalen Unternehmen mit Klagen auf die Zahlung der Mietrückstände und in letzter Konsequenz mit der Räumung der Wohnung. Zur Optimierung dieses Mahnwesens haben die kommunalen Wohnungsbaugesellschaften teilweise gesonderte Abteilungen – sogenannte Forderungsmanagments – eingerichtet. Unabhängig vom Tagesgeschäft der Vermietung und Bewirtschaftung wird bei Mietrückständen ein Routineprogramm aus Ansprache, Mahnung, Prüfung und der Einreichung einer Räumungsklage abgespult. Ziel ist es einerseits, durch den verstärkten Druck auf die Mieter*innen eine Nachzahlung zu erwirken und andererseits, das Kündigungs- und Räumungsverfahren durch eine frühzeitige Kündigung (ab „einer Monatsmiete plus einen Cent“ [Landeseigene Wohnungsbaugesellschaft (degewo), 17.02.2014]) zu beschleunigen, um im Falle einer nicht erfolgten Einigung mit den Mieter*innen die Verfahrensverluste zu minimieren. Gerichtliche Kündigungen und die Einreichung von Räumungsklagen werden nach Aussagen eines Mitarbeiters der Leitungsebene einer kommunalen Wohnungsbaugesellschaft gezielt eingesetzt, um bei Mieter*innen eine Reaktion zu erzwingen (ebd.).

Die Wohnungsbaugesellschaften setzen zur Lösung von Problemen dabei (nicht nur im Bereich der Mietrückstände) immer häufiger auf den Weg der juristischen Klagen. In einem repressiven Verständnis von Kommunikation sieht das Forderungsmanagment in der Klage eine notwendige Grundlage für das Gespräch mit den Mieter*innen, weil „die nur so den Ernst der Lage erkennen“ (ebd.).

Allein im Zeitraum von 2009 bis 2013 haben die sechs Wohnungsbaugesellschaften fast 18.000 gericht- liche Auseinandersetzungen gegen ihre Mieter*innen geführt (siehe Anhang, Tab. 2). Hinzu kommen ca. 5.000 weitere Klagen, von der ebenfalls landeseigenen Berliner Immobilien Holding (BIH/Berlinova). Neben den Klagen auf Herausgabe der Wohnung zielen die juristischen Strategien auch auf die Durchsetzung von nachbarschaftlichem Recht und die Duldung von Modernisierungsmaßnahmen (17/12 659). Im Untersuchungszeitraum (2009 bis 2013) hat sich das Klageaufkommen der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften von weniger als 3.000 auf fast 5.000 Klagen pro Jahr deutlich gesteigert. Bezogen auf den Wohnungsbestand heißt das, dass rein rechnerisch in den letzten fünf Jahren über sechs Prozent aller Mieter*innen der kommunalen Wohnungsbaugesellschaften verklagt wurden. Diese gesteigerte Klagebereitschaft der Wohnungsbaugesellschaften kann nicht auf eine verstärkte Mietschuldenproblematik zurückgeführt werden: Das Volumen der Mietrückstände weist zwischen 2009 (22,66 Mio. Euro) und 2011 (18,21 Mio. Euro) eine abnehmende Tendenz auf (17/12 659).

Zwangsräumung Tabelle2

Trotzdem führt mehr als jede vierte Klage der Wohnungsbaugesellschaften in der Konsequenz zur Zwangsräumung der betreffenden Wohnung. In den fünf Jahren des Untersuchungszeitraums haben die kommunalen Wohnungsunternehmen fast 5.000 Wohnungen räumen lassen. Ein Blick auf die zeitliche Entwicklung der von den Wohnungsbaugesellschaften durchgesetzten Räumungen zeigt eine relative Konstanz der landeseigenen Räumungsaktivitäten. Unabhängig vom Klageaufkommen werden Jahr für Jahr etwa 1.000 Räumungen von den Gesellschaften durchgesetzt (siehe Anhang, Tab. 3).

Zwangsräumung Tabelle3

Ein Vergleich der Klage- und Räumungsquoten zwischen den Gesamtberliner Daten und den Angaben der Wohnungsbaugesellschaften verweist auf ein überdurchschnittliches Räumungsaufkommen bei den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften. Während die hohe Klagequote mit über 12 Klagen je 1.000 Haushalte (Berlin gesamt: 4,6 Klagen je 1.000 Haushalte) noch durch die unterschiedliche Datenbasis erklärt werden kann, weil nicht nur die Räumungsklagen erfasst werden, fällt der tatsächliche Unterschied bei den vollzogenen Räumungen noch deutlicher aus, als es die Zahlen zeigen. Mit 3,5 Räumungen je 1.000 Haushalte liegt die Räumungsquote der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften deutlich über dem gesamtstädtischen Durchschnittswert (2,9 Räumungen je 1.000 Haushalte), obwohl im stadtweiten Wert die Terminfestsetzungen und nicht die vollzogenen Räumungen erfasst werden (siehe Anhang, Tab. 4).

Zwangsräumung Tabelle4

Ein Vergleich der einzelnen Wohnungsbaugesellschaften verweist auf ausgeprägte Unterschiede zwischen den einzelnen Gesellschaften. Während die GESOBAU als eine der kleineren Wohnungs- baugesellschaften die meisten Räumungen und die höchste Klagequote aufweist, liegen HOWOGE und degewo als einzige Wohnungsbaugesellschaften in allen Dimensionen (Klagequote/Räumungsquote/ Räumungen je Klage) unterhalb des Durchschnitts aller Wohnungsbaugesellschaften. Im Verhältnis zwischen gerichtlichen Auseinandersetzungen mit den Mieter*innen und durchgeführten Räumungen liegen die Wohnungsbaugesellschaften Gewobag und GESOBAU deutlich über dem Durchschnitt – zwar reichen beide Wohnungsbaugesellschaften seltener als andere Klagen ein, doch 31 bzw. 67 Prozent davon haben eine Räumung zur Konsequenz.

Die Zahlen zeigen zweierlei: Die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften sind für einen erheblichen Anteil am Berliner Räumungsgeschehen verantwortlich und weisen trotz ähnlicher Vorgaben und Rahmenbedingungen eine relativ hohe Varianz in ihrem Klage- und Räumungsverhalten auf.

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Zur ganzen Studie.

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